第一种情形对于借款人首次申请利用贷款购买住房，如果在拟购房所在地房屋登记系统当中认房又认贷，包括预售合同的登记备案系统当中，其家庭已登记有一套或者以上住房的，他再贷款购买的住房一定是第二套或者以上住房。第二种情形借款人已经利用贷款购买过一套或者以上的住房，又申请贷款来买住房，也认定是第二套及以上住房。第三种情形银行通过查询征信记录、居访等访问形式的调查，确信借款人的家庭已经有了一套或者以上住房的，再贷款也按照第二套或者以上来执行。

基本内容

北京二套房认定标准2010年7月15日出台，银行在放贷前，不仅要查询借款人的贷 认房又认贷款记录，还将登录房管部门的房屋权属系统查询借款人家庭的住房数量。严格按“认房又认贷”原则界定二套房。

实施细则率先出台

据了解，北京和中国银监会、北京金融局等5部门联合出台的《通知》是全国率先出台的有关二套房贷实施细则。根据《通知》，今后，北京贷款购房人在申请贷 款时应填写《家庭拥有成套住房申报表》申报家庭住房情况，而银行应根据申报情况、面测、面谈(必要时居访)、征信查询、房屋交易权属信息查询等方式确定差 别化住房信贷政策执行标准。

经借款人申请或授权后，银行指定部门每日汇总查询需求，登录房屋交易权属信息查询系统，提交查询申请。市 住房城乡建设委两个工作日内反馈查询结果。银行登录查询系统应向市住房城乡建设委申请注册并领取钥匙盘。申请时提交系统钥匙盘申请表、营业执照原件及复印 件、授权委托书、受托人身份证件原件及复印件、保密承诺书等材料。

《通知》还明确，银行应采取有效措施加强信息安全管理，依法保护借款人相关信息，防止借款人隐私泄露。而购房人提供虚假信息的，银行应依法采取包括资产保全措施在内的相关措施，并经严格审慎程序进行认定后，在中国人民银行个人信用信息基础数据库中记录。

房贷漏洞促细则出台

2010年5月26日，住建部等三部门出台《关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知》，明确二套房认定以家庭为单位，并执行“认房又认贷”的原则。

但该文件出台后，由于各地尚未出台实施细则，二套房贷在实际操作中，不少银行只是查证借款人之前的贷款记录。没能与房屋权属单位联网，核查借款人家庭住 房情况。是只“认贷”，未实现“认房”。也正是如此，部分之前全款买了房的购房人利用银行和房屋权属部门不能联网核查的“漏洞”，享受了“首套房贷”的优惠。

市场观望

对于新出台的细则会对房市产生哪些影响，北京房地产业协会副秘书长陈志表示， 认房又认贷这将使得购房人认为，房地产调控会继续严格执行，并使其观望情绪加重。

部分网络媒体称房地产调控政策可能取消，在楼市引起轩然大波，不过住建部等三部委随即澄清，称报道不实，并称将继续坚决严格地执行调控政策。

陈志表示，虽然此次北京出台的《通知》与该事件无关，但对于购房人而言，也将被认为是调控将继续严格执行的一个表态和信号，那么对于楼市继续观望的态度肯定会加重。

对于下半年房价走势，陈志认为，在调控政策继续严格执行的情况下，下半年房价下行的趋势是必然的。

存在疑问

疑问1　外地有房产，怎么查证套数

《通知》规定，商业性个人住房贷款中居民家庭住房套数，应依据拟购房家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定。

认房又认贷

具备查询条件的城市房地产主管部门应通过房屋登记信息系统进行借款人家庭住房登记记录查询，并出具书面查询结果。

按照这一规定，假如说你打算在杭州买房，照理应该将你在全国各地的房产都进行查询，有几套就算几套。但实际上，杭州目前的产权登记系统只有五个老城区 (上城、下城、江干、拱墅、西湖)是联网的，下沙开发区、滨江区、之江度假区的产权登记系统尚“各自为政”。更别说萧山、余杭了。如何认定五城区之外的房 产?

深圳发展银行杭州分行零售业务部风险主管杜志良认为，假如由购房者即贷款人自己分头跑各个产权登记部门出证明，光杭州地区就要跑六个，这个工作量太大，并不现实。目前最可行的操作办法就是五城区以外房产由购房者提供套数书面诚信保证。

但对于书面保证的真实性，大多数银行房贷负责人表示确认的难度很大。杜志良认为，银行可以在贷款合同中掌握主动权，假如保证失实，放贷之后一旦查实，银 行有权采取“收回贷款”、“高额罚息”、“记作不良记录”等违约手段。建设银行某房贷负责人则直言不讳地说，不管怎么说，单靠一纸保证认定有点“自欺欺 人”的味道。实际上，对于杭州以外地区的二套房认定，目前似乎只能放任自流。

疑问2　外地人购房，究竟怎么算

《通知》规定，对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民申请住房贷款的，贷款人按第二套(及以上)的差别化住房信贷政策执行。这一条款被许多媒体认定为一度暂停的外地人房贷放松的标志。

“只要是外地人，不能提供两项证明，就得按照二套以上标准放贷。那么到底是

认房又认贷

按照二套，还是三套或四套呢?”一位知名中介的核证部经理质疑。

而一位金华购房者也询问记者，他是金华户口，在金华已有一套住房，4月份在杭州已看中了一套住房。“我如果要在杭州买房，算二套是肯定的。但因为我在金华有一套，是否还要相应再升一级，按三套对待?”

对于这一点，记者咨询了几家银行的房贷负责人，他们对这一条款的理解有两个版本：一种认为，不论外地人在全国范围内有几套，只要不能提供两项证明，都按 照二套标准放贷。另一种认为，相比本地人，外地人均要在套数上上浮一档。也就是说，外地人是首套的，按照二套放贷，外地人是二套的，按照三套放贷，以此类 推。

据建设银行某支行相关负责人介绍，目前二套和三套的首付利率相差较大，二套为首付5成、1.1倍利率，三套为首付5.5成、1.2倍利率。这也意味着，对外地人套数标准的认定还是非常重要的。

对外地人套数标准认定后，外地人按揭是否真的放开了?虽说《通知》明确规定“开闸”，但近日多家外地购房者较集中的下沙楼盘营销负责人却向记者表示，除了个别小银行表示可办外地人按揭外，没有接到大多数合作银行的类似通知。

据杭州某银行界人士透露，虽然央行松了口，但是否执行还得看地方银行脸色。央行只不过把这类贷款的自主权下放到了地方。目前市场成交低迷，房价随时可能大幅下跌，近期内估计外地人贷款口子还不会松开。

疑问3　小房子卖了换大房，是否也算二套

“借款人已利用贷款购买过一套(及以上)住房，又申请贷款购买住房的，这样也视作二套。”针对《通知》中的这一条款，立即有人鸣冤叫屈：只要贷过款，我名下的小房子卖了，是否也算一套?

这类人被称为“改善性刚需”，他们叫屈的理由是：我不是投资者，原来的房子面积太小，现在我想改善了，卖了小房子换套大房子。就因为我没钱贷过款，难道也算二套，政府也不鼓励?

对此，银行界人士评论，国家政策不可能面面俱到，做到绝对公平。如果不折不扣地执行，那就意味着购房者为了改善住房条件，即使把现有住房事先卖掉，变成 无房一族，再去购买新房，那也要被执行二套房政策。但这样一来，一些刚性的改善型需求确实要受到影响。有人认为，为了坚持对楼市进行强力调控，不得已而伤 及无辜，那么，这种“误杀”也就是情理之中的了。当然，具体怎么定还得等待细则出台。

另外，还有读者问，房改房、经济适用房是否也计入套数?记者咨询银行后得知，原则上，首套房的认定不分性质，不管是经济适用房、房改房还是商品房都算一套。

影响人群

2010年，住建部、中国人民银行、银监会发布通知，进一步明确了“同一购房家庭”、“既认房又认贷”的二套房认定标准。其实，早在2010年4月 30日“北京楼市新政”公布后，京城大部分银行已经在按照|“既认房又认贷”的标准在操作，而且通知更为严厉。只不过在此通知发布后，京城各大银行对房贷 的审核会更加统一更加严厉。

“同一购房家庭”、“既认房又认贷”的二套房认定标准，对投资投机炒房客，尤其是外地投资投机炒房客，进行了精准的外科手术般的剥离，这对房价的稳定当然有好处。但是，这一标准也同样伤害到了众多有刚性需求的首次置业者和改善性购房者。

据伟业我爱我家市场研究中心统计显示，受二套房认定标准影响，有大约6%的首次置业者和23%的改善性购房者的购房计划推迟或取消。

首先，对首次置业者，有轻微影响。这主要是指以自己的名义，从未贷款或全款购买过房产，但是，其父母曾把名下的房产过户给了子女，使得这部分购房者在首 次置业时，因名下已有房，所以在向银行贷款时会被认定为第二套。我爱我家、伟嘉安捷的业内人士建议这部分首次置业者可以先把名下的房产卖出，然后再向银行 贷款购买新房，这样既可享受到首套房的贷款优惠。

其次，对曾经全款购买过首套房的置业升级人群，有轻微影响。比如夫妻二人，不管是在 婚前还是在婚后，其中一方或一起曾经全款购买过一套住房，如果想通过银行贷款再购买一套住房实现置业升级，就会因同一购房家庭成员名下有房，而被认定为二 套房。我爱我家、伟嘉安捷的业内人士建议这部分改善性购房者可以先卖掉原有房产，然后再向银行贷款购买新房，这样既可享受到首套房的贷款优惠。

第三，对曾经贷款购买过首套房的改善性购房者，影响最大。据伟业我爱我家市场研究中心统计显示，目前市场上有大约30%的购房者都属于有刚性需求的改善 性购房者，其中贷款购买首套房的购房者占到了2/3，这部分人群经过多年的努力工作，随着自身储蓄的增多，非常渴望置业升级。由于家庭成员名下已有贷款记 录，所以不管现有房产卖出还是不卖出，再向银行贷款买房都会被认定为第二套。我爱我家、伟嘉安捷的业内人士建议这部分改善性购房者可以通过抵押已有房产贷 款或卖出房屋后尽量筹措资金全款购买；如果没有全款购买的能力，则可以选择公积金贷款，因为公积金贷款和商业贷款首付都是五成，而公积金贷款的利率更加优 惠。